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Praxisbeispiele und Praxisberichte
Projekt: Terrassensanierung
Reparatur der Abdichtung
Wiederherstellung


Alles begann mit einer regelmäßig gut gefluteten Tiefgarage, zu der bereits in 2002 ein Gutachten gefertigt wurde. Die Problematik erschließt sich dem geneigten Leser anhand des der WEG über die Hausverwaltung vorgelegten Arbeitspapiers.

* * *

Objekt: XYZ-str. 43/45 (Bestand)
Undichtigkeiten im Bereich der Terrassen auf der Tiefgaragendecke
Arbeitspapier zur Entscheidungsfindung


Bekannt und hinreichend durch Fotos dokumentiert sind die Stellen, wo in der Tiefgarage Wasser durchgekommen ist. Dies wird mit hoher Wahrscheinlichkeit im Bereich der Rohrdurchführungen liegen. Wir haben je ein durchlaufendes Regenrohr und einen Fußbodeneinlauf für die Entwässerung der Terrassenfläche. Die folgenden Planausschnitte (ohne Maßstab) verdeutlichen die Situation.



Planausschnitt von Schnitt durch Terrasse/Tiefgaragendecke-Decke

Aus der Planung geht hervor, dass die Decke der Tiefgarage (TG) aus WU-Beton hergestellt wurde, wobei „wasserundurchlässig“ bedeutet dass kein flüssiges Wasser durchgelassen wird, Wasserdampf aber diffundieren kann. Die TG-Decke hat ein Gefälle von der Trennwand zu den Terrassen weg. Auf der anderen Seite dieser Trennwand liegt eine Abdichtung auf einem Gefälleestrich, so dass die Terrassen zum Haus hin entwässern.

Dass die Abdichtung direkt auf Beton bzw. Estrich aufliegt, stellt ein Problem hinsichtlich der Leckageortung dar. Die herkömmlichen und bewährten Methoden, wie sie erfolgreich im Flachdachbereich angewendet werden, funktionieren hier nicht, weil eben keine Dämmlage unter der Abdichtung liegt.

Laut Fa. S. kann man versuchen, Rauch in den Bereich des Keils im Xel Wand/Decke einzublasen. Diese Variante möchte ich aber nicht vorschlagen, weil dann Geld ausgegeben wird, um zu sehen, ob die Methode hier vielleicht funktioniert. Dann kann man auch auf die Möglichkeit des Flutens zurückgreifen, Wasseranschlüsse sind da und am Ende kann man alles ablassen.

Eine Undichtigkeit sollte sich rasch darstellen, weil 5-10 cm Wasser schon einen gewissen Druck aufbauen. Man kann mit eingefärbtem Wasser arbeiten. Dass eine begleitende Feuchtemessung an der Unterseite ein sichereres Ergebnis liefert, ist ungewiss, da saisonal bedingte Kondensatbildungen an der Deckenunterseite das Ergebnis verfälschen können. Zudem wird das Wasser rasch der voran gesickerten Feuchte folgen.

Aufgrund des Schadensbildes an der Tiefgaragen-Decke ist zu vermuten, dass das Problem eher im Bereich der Rohrdurchführungen liegt. Insofern halte ich es für sinnvoll, zunächst zwei Terrassen freizulegen und dort abzudichten. Man kann sich aber auch entscheiden, alle vier Terrassen komplett neu abzudichten, um dann auch eine Gewährleistung zu haben. Die beiden Anlagen mit Kostenvoranschlag V1 und V2 zeigen den Unterschied: 5,5 T€ zu 15 T€.

Noch nicht dabei sind die Kosten für die Betonsanierung an der Ecke mit den Absprengungen. Da man hier im Bestand arbeitet, kann die Situation erst im Laufe der Arbeiten beurteilt werden. Bis dahin muss man sich mit einer Von-bis-Betrachtung begnügen. Bei der Entscheidung „alles oder nur die Ecken“ abzudichten sind auch Aspekte der Gewährleistung zu berücksichtigen. Hier ist Herr W.s Hinweis auf „die möglicherweise vergebliche Reparatur vor wenigen Monaten bei der Öffnung der Platten unter Gewährleistungs-Beobachtung“ zu beachten.

Die Anregung, „vorsichtshalber auch den Tiefgaragen-Aufbau über der Gartenfläche noch festzustellen“ verstehe ich dahingehend, dass eine kleine Suchschachtung neben der Terrassentrennwand zum Garten Gewissheit dahingehend geben soll, ob nun eine Abdichtung auch da eingebaut wurde oder nicht.

Die Wasserspuren ganz hinten in der Tiefgaragen-Ecke scheinen von der Terrasse zu kommen, könnten aber auch aus dem Bereich des Regenrohres stammen. Die äußeren Regenrohre sollten ursprünglich einmal über gepflasterte Rinnen frei entwässern, wurden dann aber mit Rohren über die Tiefgaragen-Decke geführt. Hier ist zunächst eine Suchschachtung auszuführen, die man auch beim Zapfventil (Gartenwasserhahn) ausführen sollte, wo Erdreich abgesackt ist.

Dank Frau L. und Herrn W. besteht eine gute Dokumentation hinsichtlich Planunterlagen zum Bauvorhaben. Dennoch muss allen klar sein, dass die geplanten Zustände nur Anhaltspunkte geben können und die tatsächlichen Gegebenheiten oft nur mühsam zu eruieren sind. Bekannt ist der Spruch „Wasser sucht sich seinen Weg“, wobei eben der oft schwer zu finden ist.

Auch die gute Fotodokumentation gibt nur die Folgen an den Oberflächen wider. Insofern ist der zeitliche Aufwand für Ausführung und Überwachung schwer abzuschätzen.

Angesichts der Situation, dass sich im Vorhinein kein klarer Zustand als Planungsgröße definieren lässt und weil beim Bauen im Bestand immer nur ein Optimum gemeinsam (!) zu finden ist, schlage ich vor, wie vor den Balkonsanierungen erst mal im kleinen Kreis alles zu erörtern. Zusammenfassend gebe ich als Orientierung vor:

• 2 Terrassen freilegen, abdichten und fluten
• ggf. die anderen 2 erst mal nur fluten
• Tiefgaragen-Decke partiell freilegen, wieder verschließen
• Suchschachtung am Regenrohr
• Suchschachtung am Wasserhahn
• Betonsanierung der abgeplatzten Ecke

Berlin, 25.10.2007
M. Bumann, DIMaGB
Bauleitung, Bauplanung, Bauberatung

* * *

Als Anlagen zu diesem Arbeitspapier gibt es eine Leistungsbeschreibung für zwei Sanierungsvarianten, die hier nicht wiedergegeben werden. Der oben zitierte Planausschnitt aus dem qualitativ in keiner Weise zu beanstandenden Architektenplan (Werkplanung, Ausführungsplanung nach LPh 5 §15 HOAI) berücksichtigt alle technischen Regeln. Insofern lag die Vermutung nahe, dass als Ursache anzunehmen war, das ganz einfach nicht bzw. nicht richtig danach gebaut wurde.

Im Frühjahr 2008 wurde die Sache dann angegangen, um die Dauerbewässerung der Tiefgarage als nicht geplanten Zustand zu unterbinden. Es wurde eine Planung erarbeitet, ein Leistungsverzeichnis mit Einzelpositionen erstellt und eine Baubeschreibung dazu gegeben.

* * *

Vorhaben: Terrassensanierung (Abdichtung) Berlin, 03.03.2008
XYZ-str. 43/45, 1xxxx Berlin
Terrasse ABC (die 2. von links)

Sehr geehrte Damen und Herren,

diese Baubeschreibung gehört zum LV vom 03.03.2008, sie ist Kalkulationsgrundlage und Ausführungsvorschrift. Für die Angebotsabgabe genügt die Verwendung des Kurztext-Blanketts, das Blankett mit dem Langtext verbleibt beim Bieter.

Es ist zunächst bei einer Terrasse der fachgerechte Zustand herzustellen, d.h. alles aufnehmen und komplett neu aufbauen. Ob später die anderen drei Terrassen ebenso behandelt werden, liegt im Ermessen der Eigentümergemeinschaft. Nachdem eine Firma bereits dreimal an der Terrasse „geübt“ hat, ist sie immer noch undicht. Daher möchte die WEG erst einmal sehen, dass es eine Fachfirma gibt, die eine fachgerechte und dichte Abdichtung hinbekommt.

Die Leistungsbeschreibung im LV wird hier ergänzend durch Wort und Bild beschrieben. Die Formulierungen sollen auch für Auftraggeber und Hausverwaltung verständlich sein.

Bekannt und hinreichend durch Fotos dokumentiert sind die Stellen, wo in der Tiefgarage Wasser durchgekommen ist. Dies wird mit hoher Wahrscheinlichkeit im Bereich der Rohrdurchführungen liegen. Wir haben je ein durchlaufendes Regenrohr und einen Fußbodeneinlauf für die Entwässerung der Terrassenfläche. Die folgenden Planausschnitte (ohne Maßstab) verdeutlichen die Situation.

Aus der Planung geht hervor, dass die Decke der Tiefgarage (TG) aus WU-Beton hergestellt wurde. Auf den Terrassen liegt eine Abdichtung auf einem Gefälleestrich, so dass die Terrassen zum Haus hin entwässern.

Das Gebäude ist Baujahr 1997. Zehn Jahre sind für eine fachgerecht ausgeführte Abdichtung kein Zeitfaktor, um Verluste in der Funktion aufzuweisen.

[ Planausschnitt von Schnitt durch Terrasse/TG-Decke; WU-Betondecke mit 1,5% Gefälleestrich ]
[ Grundriss einer Terrasse ]
[ Planausschnitt mit Rohrdurchführungen ]

Die Terrassenabdichtung ist mangelhaft, sie erfüllt ihren Zweck nicht. Dies wird belegt durch das zum Ortstermin festgestellte stehende Wasser auf der Abdichtung sowie die Feuchtespuren und -schäden in der Tiefgarage. Nachfolgend sind die örtliche Situation sowie die Mängel aufgezeigt, sie sind durch Text und Bild beschrieben.

Die wesentlichen Mängel sind: ein praktisch verstopfter Bodeneinlauf, fehlende Eckkeile zwischen Decke und Wand, ein durch mehrmaliges Bekleben mit Abdichtungsbahnen beseitigter Tiefpunkt des Einlaufs, mindestens eine Hohlstelle der Abdichtung und als Folgeschäden Undichtigkeiten, die der Anzahl und der Lage nach nicht feststellbar sind.

Eine wirtschaftliche und dauerhafte Lösung ist nur zu erwarten, wenn der gesamte Abdichtungsaufbau dieser Terrasse unter Berücksichtigung der Regelwerke fachgerecht hergestellt wird. Hierzu sind hinten einige Grundsatzdetails wiedergegeben. Diese Arbeiten sind mit Wiederherstellungen am Sockel der Wärmedämmung (hier: WDVS mit Feuchte resistentem XPS) verbunden.

[ Nach dem Abtrocknen der Tiefgaragendecke ist eine Betonreparatur durchzuführen, die die Feuchte bedingten Abplatzungen repariert und den Stahl vor weiterer Korrosion schützt. Das ist nicht Bestandteil dieser Leistung, kann aber vom Bieter/An schon mal angeboten werden. ]

Auf etwas über einem Quadratmeter wurden zum Ortstermin Ende Januar Platten und Kies entfernt, um den Bodeneinlauf (Gully) und die Abdichtung freizulegen. Es wurden die nachfolgend niedergeschriebenen Feststellungen getroffen. Lagebezeichnungen gelten in Blickrichtung vom Garten zum Haus, also Richtung Straße. Die Situation ist durch Fotografien dokumentiert.

1. Es stand eine Wasserpfütze in der Tiefgarage und Ablaufspuren waren an dem Balken unter der Betonplatte der Tiefgaragendecke deutlich zu sehen. Am Boden des Ablaufes vom Gully tropfte es stark ab, an den durchfeuchteten Stellen weniger.

2. Ab der linken Seite der besichtigten Terrasse waren keine Feuchtespuren bis zur linken Ecke der Tiefgarage festzustellen. Hierzu bestätigte Herr Voigt, dass die in 2007 festgestellten Feuchteerscheinungen seit längerem nicht wieder aufgetreten sind.

3. Es stand ca. 10 cm hoch Wasser auf der Abdichtung, was auf einen verschlossenen Gully zurückzuführen war. Über dem Gully lagen ein Vlies, eine Folie und ein zusätzliches Vlies. Zwar waren diese Abdecklagen, die das Eindringen von Kies in den Gully verhindern sollen, angeschlitzt, jedoch bildete sich aufgrund der Einbausituation eine fast dichte Auflage aus, die den Gully nahezu wirkungslos machte.

4. Eine Aufkantung der Abdichtung am Fenster ist vorhanden, ebenso eine Verwahrschiene. Die Aufkantungshöhe beträgt ca. 20 cm (vorgeschrieben sind mind. 15 cm). Dies entspricht den Fachregeln.

5. Im Xel - dem Winkel zwischen Deckenfläche und Wand – fehlt der Dämmkeil. Dies entspricht nicht den Fachregeln. Dieses Dreieck hat die Aufgabe, die Abdichtung sanfter über die Ecke zu führen, so dass sie spannungsfrei liegt. Das Eindrücken der Abdichtung in die Ecke bewirkt Spannungen und eine Versprödung der Abdichtung. Zudem kann Wasser ebenda verbleiben und bei Eisbildung den Zerstörungsprozess beschleunigen.

6. Abklopfen hat gezeigt, dass Hohlstellen im Xel-Bereich vorhanden sind, zumindest eine ca. 40 cm lange Hohlstelle an der linken Seite des rechten Fensters.

7. Die Stärke der mit der Zeit aufgebrachten Abdichtungslagen umfasst 5 Lagen, so dass bereits optisch erkennbar ist, dass der Gully nicht am tiefsten Punkt liegt. Da Wasser nicht bergan fließt, verbleibt daher immer Restwasser, das nur durch Verdunstung entweichen und im Winter gefrieren kann.

8. Der Gully ist offensichtlich – aufgrund von 5 Lagen Abdichtung – dicht, aber ein Hochpunkt in Bezug auf die abzudichtende Fläche. Das Abtropfen des Regenwassers am Gullyrohr in der Tiefgarage ist daher darauf zurückzuführen, dass Wasser unter der Abdichtung zur Öffnung für den Gully in der Stahlbetondecke gelangt.

9. Im Bereich der freigemachten Abdichtungsfläche konnten keine offensichtlichen undichten Stellen durch Besichtigen und Abtasten festgestellt werden. Außer am Fenster wurde keine Wärmedämmung entfernt, so dass die Zustandsbeschreibung der Aufkantung nur für den Fensterbereich gilt.

Es folgen Planausschnitte aus den Detailskizzen aus: vdd. Technische Regeln, 2. Auflage, 2007 (Nr. der Planskizze und Seitenangabe). Es handelt sich um Regeldetails. Die hier aufgeführten Planungsgrundsätze finden sich in der Planung zum Bauvorhaben wieder (siehe Planausschnitt vorn).



v.l.n.r.:
D1: Wandanschluss (#2, S. 136)
D2: Anschluss Terrassentür mit Gitterrost (#12, S. 146)
D3: Anschluss Fußbodeneinlauf (#22, S. 156)
Quelle: abc der Bitumenbahnen, vdd

 

Bild 1: Stehendes Wasser auf der Terrassenabdichtung Bild 7: Betonabplatzung am Stahlbetonbalken


 

Bild 3: Es bleibt Wasser stehen, man sieht Folie und Vlies. Bild 4: Das zusätzlich aufgelegte Vlies.

 

Bild 5: Aufkantung und Verwahrung am Fenster. Bild 6: Mehrlagige Abdichtung am Gully, Restwasser.


Regelwerke und Normen, die einzuhalten sind:

TECHNISCHE REGELN für die Planung und Ausführung von Abdichtungen mit Polymerbitumen- und Bitumenbahnen, 2. AUFLAGE, abc der Bitumenbahnen, Herausgeber: vdd Industrieverband Bitumen-Dach- und Dichtungsbahnen e.V., Karlstraße 21, 60329 Frankfurt/Main, 2007. Die wichtigsten Auszüge sind oben angegeben, diese Regeldetails gelten sinngemäß.

DIN 18195 Bauwerksabdichtungen, Teile 1 bis 10
Teil 1: Grundsätze, Definitionen, Zuordnung der Abdichtungsarten
Teil 2: Stoffe
Teil 3: Anforderungen an den Untergrund und Verarbeitung der
Teil 5: Abdichtungen gegen nichtdrückendes Wasser auf Deckenflächen und in Nassräumen,
Bemessung und Ausführung
Teil 8: Abdichtungen über Bewegungsfugen
Teil 9: Durchdringungen, Übergänge, An- und Abschlüsse
Teil 10: Schutzschichten und Schutzmaßnahmen
Ausgaben: Teil 1-6:2000-08, Teil 8-10:2004-03

Fachregel für Dächer mit Abdichtungen – Flachdachrichtlinien, Herausgeber: Zentralverband des Deutschen Dachdeckerhandwerks ZVDH, Köln und Bundesfachabteilung Bauwerksabdichtung im Hauptverband der Deutschen Bauindustrie, e. V., Berlin, 2001

Informationen zum Ausführungsort:

XYZ-str. 43/45 in 1xxxx Berlin; das ist Nähe ...str. / ...allee. Man kann auf der Straße in der Nähe vom Haus parken. Das Gartentor ist neben dem Giebel, ansonsten siehe Bild.



Bild: Herr Weber

Das Leistungsverzeichnis (LV) in Kurzform:

01 Sanierung Terrassenabdichtung EG    
01.01 Erforderliche Nebenarbeiten    
Baustelleneinrichtung    
01.01.0020 Plattenbelag aufnehmen, zwischenlagern, wiedereinbauen 15,000 qm
01.01.0030 Kiesbett aufnehmen, zwischenlagern, einbauen 15,000 qm
01.01.0040 Treppe demontieren, zwischenlagern, einbauen 1,000 psch
01.01.0050 Fensterbrett abnehmen 1,000 St
01.01.0060 WDVS wiederherstellen (30 cm) 8,000 lfm
01.01.0070 WDVS wiederherstellen (20 cm) 2,000 lfm
01.01.0080 Fensterbrett einbauen 2,000 St
01.01.0090 Stundenlohn 2,000 h
01.02 Abbrechen/Freimachen    
01.02.0010 WDVS entfernen, entsorgen 8,000 lfm
01.02.0020 Abdichtung ausbauen, entsorgen 20,000 qm
01.02.0030 Zulage: 5-lagig am Ablauf 1,500 qm
01.02.0040 Vlies aufnehmen 15,000 qm
01.03 Abdichtungsarbeiten    
01.03.0010 Reinigen und Vorstrich 20,000 qm
01.03.0020 2-lagige Flächenabdichtung 15,000 qm
01.03.0030 Aufkantung 17,000 lfm
01.03.0040 durchgehendes Rohr eindichten 1,000 St
01.03.0050 Einlauf eindichten 1,000 St
01.03.0060 Schutzlage auf Abdichtung 15,000 qm
01.04 Herstellung des Planungsstandes    
01.04.0010 Drainagerinne gem. Planung 5,500 m
01.04.0020 Platten zuschneiden wegen Rinne 5,500 m
01.04.0030 Kieskorb am Einlauf 1,000 St
01.04.0040 Flutung 1,000 psch

* * *

Natürlich gibt es zu jeder einzelnen Position des LV einen Langtext, der die auszuführende Leistung genau beschreibt, einen Einzelpreis (EP) und einen Gesamtpreis (GP). Wir haben das hier mal unkulanter Weise weggelassen.

Die Unterlagen wurden versandt an interessierte Unternehmen, die Angebote wurden ausgewertet und dem wirtschaftlichsten Angebot wurde der Zuschlag erteilt. Dann wurde gebaut und überwacht, am Ende geflutet und die Leistung  abgenommen. Über die Bauausführung, bei der die technischen Regelwerke, so wie geplant und ausgeschrieben, berücksichtigt und umgesetzt wurden, berichtet die folgende Fotoserie.




Die vorhandene Abdichtung wurde komplett entfernt. Sie war im Laufe der Zeit und im Ergebnis mehrer sinnloser Sanierungsversuche durch eine Baufirma aus O. beachtlich dick und dennoch wirkungslos. Eine 90° Ecke ist nichts für eine Bahnenabdichtung, dort kann man auf Versprödung und Risse warten. Negative Auswirkungen sind von dem Umstand zu erwarten, dass der Einlauf einer der höchsten Punkte ist. Ein krümeliges Material zum Herstellen des Gefälles unter die Abdichtung zu bringen, bedeutet Schäden vorzuprogrammieren. Einen nachgebenden Untergrund (nicht druckfest) verträgt eine Abdichtung auf Dauer nicht. Schon gar nicht auf einer benutzten Terrasse mit Punktlasten.




Rohrdurchführungen sind stets Problempunkte, die einer gewissenhaften Detailausführung bedürfen. Im Bild links oben sieht man einen Bauzwischenstand, also nicht den fertigen Zustand. Von der Treppe wurde vermutet, dass die Blockstufen auf Kiesbett auf der Abdichtung lagen. das war nicht der Fall, man gönnte sich damals recht massive Betonblöcke. Das Wegstemmen hätte mehr geschadet als genutzt, deshalb galt es, dieses Teil vernünftig in die Abdichtung zu integrieren.




Vor dem Aufbringen der Abdichtung wurde mit Gefällebeton ein allseitig zum Einlauf (Gully) verlaufendes Gefälle hergestellt. Darauf kam eine neue Grundierung und die zweilagige Bahnenabdichtung. Dokumentiert ist auch, dass eine PYV 200S 5 EN genommen wurde. Die PYE PV 200 S5 EN ist eine Elastomerbitumen-Schweißbahn für mehrlagige Dachabdichtungen gemäß DIN EN 13707, DIN EN 13969, DIN V 20000-201 und DIN V 20000-202. Alles weitere steht im LV in der betreffenden Position. Was (rechts oben) wie eine Zitronenpresse aussieht, ist Teil eines neuen Einlaufes mit Schutzsieb, hier als Kiesfang.



Am Ende sah alles wieder so aus wie am Anfang, nur mit dem Unterschied, dass nun eine funktionierende Terrassenabdichtung unter dem Plattenbelag auf Kiesbett liegt und die Bewässerung der Tiefgarage ein Ende hat. Nur der gelb abgesetzte Streifen erinnert noch daran, dass hier auch bei der Aufkantung (mind. 15 cm nach Flachdach-Richtlinie) alles bis auf den Rohbau entfernt und neu hergestellt wurde.

Nun wissen Sie, wie man eine Flachdachabdichtung herstellt bzw. saniert. Sie haben nun zwei Möglichkeiten, falls mal bei Ihnen ein Flachdach oder eine Terrasse undicht wird:
1.) Sie verweisen auf diese Internetseite und bestellen als Leistung "1x ausführen wie dort beschrieben" oder
2.) Sie wenden sich an Die Haus-Klinik®, um sich mit professioneller Hilfe unterstützen zu lassen.

Für den Fall, dass Sie Var. 2 für vernünftiger halten:



DIMaGB
23.03.2009

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